Promotora que suscribe hipoteca superior a la pactada con los compradores. Estafa del 251.2º CP

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Sentencia de 20/11/2021 en la que la Sala Segunda ratifica una sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla por la que se condena a los administradores de una promotora inmobiliara por un delito de estafa impropia del artículo 251. 2º.

En este caso se aplica la modalidad típica que consiste en gravar un bien inmueble que se ha enajenado.

La peculiaridad de este supuesto es que aunque la vendedora estaba autorizada a gravar la finca con un préstamo hipotecario, ésta lo hace por importe y condiciones distintas de las pactadas. Lo que aparentemente es un caso de incumplimiento contractual devine un supuesto de estafa impropia.

Dice el 251 del Código Penal.

Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años:

1.º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.

2.º El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma, o el que, habiéndola enajenado como libre, la gravare o enajenare nuevamente antes de la definitiva transmisión al adquirente, en perjuicio de éste, o de un tercero.

3.º El que otorgare en perjuicio de otro un contrato simulado

En este caso, los compradores habían suscrito los contratos de compraventa de las viviendas sobre plano, realizando pagos a cuenta iniciales con el compromiso de subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora en el momento de la entrega. En el contrato se hacia constar el importe total de venta y las condiciones hipotecarias.

Si bien, inicialmente, la promotora suscribió el préstamo hipotecario dentro de los términos pactados con los compradores, con posterioridad novaron dicho préstamo hipotecario, lo que implicaba una ampliación del importe del mismo de uno a cuatro millones de euros, acordando también la modificación del plazo de amortización del préstamo.

Los administradores realizaron estos cambios sin informar ni pedir conformidad a los compradores que ya habían firmado los respectivos contratos y entregado las cantidades a cuenta.

Los hechos probados de la Sentencia de la AP de Sevilla dicen al respecto que:

Esta distribución de la carga hipotecaria se hizo sin informar a los compradores ni contar, por tanto, con su anuencia, de tal manera que, si dichos compradores decidían consumar su adquisición elevando a públicos los contratos privados, habrían de asumir una deuda con la correspondiente carga hipotecaria que superaba notablemente la parte del precio que les restaba por pagar

Aunque los compradores habían autorizado que la promotora solicitara un préstamo hipotecario para la construcción de la vivienda, de modo que el gravamen de los inmuebles estaba autorizado, éste estaba limitado en su importe en el contrato de compraventa, por lo que la suscripción de una hipoteca en condiciones mucho más onerosas equivale a un nuevo gravamen no consentido que despliega los elementos del tipo del artículo 251.

Varias cuestiones interesantes de la sentencia se pueden destacar:

Uno. Que el tipo no exige el engaño previo. De modo que, aunque en el momento inicial de la compraventa, los acusados no tuvieran intención de gravarla, el tipo se despliega en el momento en el que se grava el bien sin consentimiento de los compradores.

Dos. Que tampoco exige la entrega del bien. De hecho, los acusados alegan en su defensa que los compradores se negaron a suscribir la escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario. Sin embargo, el Tribunal lo rechaza de nuevo afirmando que el tipo se cumple con la voluntad de gravar el bien.

Tres. Aunque el artículo 251 bis CP acoge la aplicación del artículo 31 bis CP en todos los supuestos de estafa, en este caso los hechos son del año 2008, anterior a la entrada en vigor de la responsabilidad corporativa. A cambio, los acusados, se benefician de una bonita atenuante de dilaciones indebidas.

Autor: Miguel Ángel Montoya

Abogado por vocación. En los tribunales me siento especialmente cómodo. Es donde la profesión se convierte en vocación, en fuerza y confianza para defender a mis clientes. No hay ningún secreto en ello; dedicar muchas horas al conocimiento del derecho penal, la experiencia, y estudiar el caso al que me enfrento desde todas las perspectivas posibles.

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